Umowa deweloperska a umowa przedwstępna- czym się różnią?

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna- czym się różnią?

Nabycie mieszkania stanowi najczęściej najwyższy wydatek w portfelu każdej osoby. Ostateczne przeniesienie prawa własności na nabywcę może być poprzedzone umową deweloperską albo umową przedwstępną. Wiele zależy od tego w jaki sposób przebiega proces "zakupowy", a mianowicie czy kupujący nabywa lokal, który ma powstać, czy taki który jest już wybudowany, Jakie są różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną? Adwokaci i radcowie prawni z naszej kancelarii pomogą Ci w analizie umowy, zarówno deweloperskiej, jaki i przedwstępnej, pomogą w zaznaczeniu ryzyk oraz doradzą zoptymalizowane dla Ciebie rozwiązanie. Zapraszam do lektury- umowa deweloperska a umowa przedwstępna.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska została zdefiniowana w art. 5 pkt. 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska). Zgodnie z definicją przez umowę deweloperską rozumie się umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się: (1) do wybudowania budynku oraz (2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i (3) przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo (1) zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i (2) przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do (1) spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa na rzecz dewelopera (zapłaty umówionej ceny).

Czym jest umowa przedwstępna? 

W przypadku umowy przedwstępnej definicja została uregulowana w Kodeksie Cywilnym, gdzie przez umowę przedwstępną rozumiemy zobowiązanie się strony lub stron tej umowy do zawarcia oznaczonej umowy (zawarcia umowy przyrzeczonej). Przy czym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (finalnej umowy sprzedaży).

Istotne różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną

UMOWA DEWELOPERSKAUMOWA PRZEDWSTĘPNA
Lokal mieszkalny / dom ma dopiero powstać (rynek pierwotny).Lokal mieszkalny / dom istnieje (rynek wtórny).  Umowa przedwstępna nie musi dotyczyć tylko zakupu nieruchomości / sprzedaży nieruchomości.
Jedną stroną umowy musi być deweloper (przedsiębiorca).Nie ma ograniczeń co do stron.
Wymaga formy aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.Wystarczająca jest zwykła forma pisemna. Nie jest konieczna "interwencja" notariusza. W przypadku jednak zastosowania formy aktu notarialnego nabywca zyskuje roszczenie dot. żądania zawarcia finalnej umowy przez drugą stronę.
Musi zawierać termin zakończenia prac i przeniesienia własności przedmiotu umowy.Do ważności umowy nie jest wymagane określenie terminu podpisania umowy przyrzeczonej (finalnej).
Finalizacja trwa co do zasady od kilku miesięcy do kilku lat. Umowa winna zawierać termin zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.Finalizacja winna nastąpić w stosunkowo krótkim terminie.
Może zawierać zapisy dotyczące zadatku albo zaliczki.Najczęściej zawiera zapisy dotyczące zadatku albo zaliczki.
Cena uiszczana jest w trakcie obowiązywania umowy w transzach, albowiem kupując de facto finansuje inwestycję. Deweloper zobowiązany jest do utworzenia rachunku powierniczego.Co do zasady sposób uiszczenia ceny określa się tak, że części ceny płatna jest w formie zadatku albo zaliczki, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej

"Koń, jaki jest, każdy widzi"1, ale czy na pewno? Czy umowa przedwstępna zawsze nią jest? Czy obowiązuje zawsze w stosunku do przyszłych inwestycji?

Czy na pewno zawsze umowa przedwstępna nią jest? Zazwyczaj tak, ale ... jak zawsze przy umowach, nie liczy się nazwa, a liczy się treść. I tak, jeżeli strony zawrą umowę nazywając ją przedwstępną, a będzie ona spełniać kryteria określone ww. ustawą deweloperską to w istocie - pomimo odmiennego nazewnictwa przyjętego przez strony - taka transakcja będzie traktowana jakby dotyczyła umowy deweloperskiej. Nabywca będzie mógł wówczas korzystać z pełnego wachlarzu możliwości jaki zawiera wspomniana ustawa. Nabywca będzie mógł na przykład odstąpić od umowy jeżeli nie otrzymał prospektu informacyjnego lub informacje w nim zawarte są niewłaściwe z ustawą. 

Czy umowa deweloperska obowiązuje zawsze w stosunku do przyszłych inwestycji? Nie. Umowa ta, dla przykładu, nie ma zastosowania w sytuacji, kiedy deweloper dokonuje budowy lokali niemieszkalnych (użytkowych). 

Mając na uwadze powyższe zaznaczę tylko, że warto przed zawarciem umowy skonsultować jej zapisy z profesjonalnym pełnomocnikiem. Kancelaria Jaroch Pakos to zespół radców prawnych i adwokatów posiadających doświadczenie w weryfikacji umów. Zachęcamy do kontaktu: kontakt@kancelaria-jp.pl

Po więcej porad prawnych dotyczących branży nieruchomości zapraszamy na naszego bloga.

                                                                                                     

aplikant radcowski Damian Jacenko

1.  Benedykt Chmielowski, Nowe Ateny, Lwów 1745, t. I, s. 475.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Reforma prowadząca do stopniowej likwidacji użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego przechodzi w kolejny etap. W niniejszym artykule skupimy się na tym na czym polega przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, oczywiście uwzględniając zmiany w prawie, jakie wejdą w życie z dniem 31 sierpnia 2023 r. 

Czym jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości?

Użytkowanie wieczyste należy do jednej z form prawnych posiadania nieruchomości wskazanej w Kodeksie Cywilnym. Pozwala ono na użytkowanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (właścicieli gruntu) przez osoby fizyczne, bądź prawne przez okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wyjątkowych przypadkach może być to krótszy okres, nie mniej jednak niż czterdzieści lat. Użytkownik wieczysty ma, co do zasady, prawo do korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób za odpowiednią opłatą roczną. Może również rozporządzać swoim prawem, a także wnieść o przedłużenie okresu użytkowania wieczystego przy zachowaniu ustawowych przesłanek. 

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności po reformie ustawy

Wprowadzone przez ustawodawcę reformy mają na celu likwidację użytkowania wieczystego, które nazywane jest często reliktem PRL-u. Jeszcze kilka lat temu - ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 r. poz. 2040 ze zm.) wprowadzono przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego dla gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Oznaczało to, że wspomniane użytkowanie przekształcało się w prawo własności bez żadnej inicjatywy użytkownika. Tym razem ustawodawca sięga po grunty komercyjne wyciągając tym samym rękę w kierunku przedsiębiorców, ale również osób fizycznych czy spółdzielni będących użytkownikami wieczystymi gruntów wskazanych w ustawie.

Zgodnie z ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1463) przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje na wniosek, a nie z mocy prawa, jak miało to miejsce przy przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Wynika to z faktu, że firmy mogą mieć zupełnie inne plany, jeśli chodzi o inwestycje, a przede wszystkim nie być zainteresowane nabyciem własności gruntu.  Co jednak ważne, termin na złożenie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych w prawo własności tych gruntów będzie wynosił 12 miesięcy od dnia wejścia w życie powyższej ustawy, a zatem do dnia 31 sierpnia 2024 r.

Ustawodawca wprowadził katalog wyjątków kiedy prawo żądania sprzedaży nieruchomości nie znajdzie zastosowania, jak chociażby w sytuacji dotyczącej użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej, gdy użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste lub gdy sprawa dotyczy gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich oraz wykorzystywanych na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego.

Opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Przepisy ustawy przewidują możliwość wykupu gruntów należących do Skarbu Państwa przy zapłacie opłaty jednorazowej za przekształcenie (jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży) lub ratalnej (jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży).

Z kolei w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Nowe przepisy wprowadzają również możliwość uzyskania bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej i stanowiących własność Skarbu Państwa na wniosek osoby fizycznej, co do której m.in. orzeczono niepełnosprawność, nie ukończyła 16 roku życia czy jest członkiem wielodzietnej rodziny.

Jednostki samorządu terytorialnego mają w formie uchwały odpowiedniej rady albo sejmiku ustalić bonifikaty od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu.

Mamy nadzieję, że udało nam się przybliżyć temat przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na nowych przepisach. W razie pytań zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Po więcej porad prawnych dotyczących nieruchomości zapraszamy na naszego bloga.

radca prawny

Ewelina Jasion