Sprzedaż mieszkania a zwolnienie z podatku

Na tym świecie pewne są tylko śmierć i podatki (słowa Benjamina Franklina). W niniejszym wpisie skupimy się na jednej z tych opcji - PODATKACH. Państwo narzuca na Nas obowiązek fiskalny, a w dzisiejszych czasach podatkowi (albo daninie) podlega niemal każda z czynności życia codziennego. Opodatkowaniu podlega również dochód powstały na skutek odpłatnego zbycia nieruchomości (w tym sprzedaży mieszkania). Od każdej zasady istnieje wyjątek i ma to miejsce również w tej sytuacji, albowiem ustawodawca dał możliwość zwolnienia się z podatku dochodowego związanego ze sprzedażą nieruchomości. Jakie może być panaceum aby nie zapłacić podatku? Na przykład upływ określonego czasu. Zapraszam do lektury.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Co do zasady, zgodnie z art. 10 ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa PIT) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy.

Zarówno w 2023 r., jak i w bieżącym roku (stan na styczeń 2024 r.) powyższy podatek wynosi 19%.

Dla przykładu:

Dokonałeś zakupu mieszkania w sierpniu 2023 r. za kwotę 500 000,00 zł. (za naprawdę okazyjną cenę) oraz poniosłeś inne dodatkowe koszty związane z remontem w wysokości 50 000,00 zł. Następnie w styczniu 2024 r. sprzedałeś mieszkanie za kwotę 700 000,00 zł. Brutto zarobiłeś na tym posunięciu 150 000,00 zł. [700 000,00 zł. - (500 000,00 zł. + 50 000,00 zł.)]. Państwo na twoim zarobku "zarobiło" natomiast 28 500,00 zł. (150 000,00 zł. x 19%). Zatem na "czysto" zarobiłeś de facto 121 500,00 zł. (150 000,00 zł. - 28 500,00 zł.).

Czy można uniknąć podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania?

Czas leczy rany (zapewne słowa każdego funduszu zdrowia). Mimo lekko komicznemu charakterowi przedstawionego cytatu, to w przypadku podatku przy sprzedaży nieruchomości jest on najogólniej mówiąc adekwatny. Wspomnianemu podatkowi dochodowemu przy sprzedaży mieszkania nie będą podlegało zbycie nieruchomości, które nastąpiło po upływie okresu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie nieruchomości.

Odnosząc się do powyższego przykładu, gdybyś kupił nieruchomość w sierpniu 2018 r., to wówczas 5-cio letni okres podlegania podatkowi obowiązuje do 31 grudnia 2023 r., a zatem sprzedając mieszkanie w styczniu 2024 r. dochód jaki uzyskałeś z jego sprzedaży w całości należy do Ciebie, a obowiązek zapłaty podatku upada.

Dziedziczenie nieruchomości - kiedy zwolnienie z podatku?

Jako, że podatki i śmierć widoczne są często w tandemie, warto zwrócić uwagę na to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (rozumianych jak w punktach powyżej), 5-cio letni okres, o którym mowa powyżej, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Czyli?

Czyli 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego w którym zmarły (spadkodawca) nabył lub wybudował nieruchomość, a nie od końca roku kalendarzowego, w którym taką nieruchomość odziedziczyłeś Ty.

Zwolnienie przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat

Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli równowartość przychodu uzyskanego z tego tytułu przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Kwota zwolnienia jest limitowana i zależy od tego jaką część przychodu wydasz na cele mieszkaniowe. Zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat. Termin ten liczysz od końca roku podatkowego, w którym odpłatnie zbyłeś nieruchomość.

Własne cele mieszkaniowe

Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na:

nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego
budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego
modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego
na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.(ŹRÓDŁO - można tam również znaleźć sposób obliczenia ew. kwoty podlegającej opodatkowaniu w przypadku nie przeznaczenia całości uzyskanego dochodu na zakup nowego lokum).

ZAZNACZAM, że zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów z dnia 13 października 2021 r. (nr DD2.8202.4.2020), w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych mieszczą się wydatki poniesione na zakup i montaż:

kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki - w zabudowie lub wolnostojących,
szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,
oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,
okapów kuchennych - wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,
mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,
mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca.

Jeżeli zainteresowało Cie powyższe to zapraszam do lektury artykułu, z którego sam powziąłem wiedzę o powyższym (TUTAJ).

Korekta zeznania PIT w zakresie podatku od sprzedaży mieszkania

Skorzystałeś z ulgi mieszkaniowej nie wiedząc o powyższym?

Istnieje możliwość dokonania korekty swojego zeznania PIT w tym zakresie, ale tylko w sytuacji kiedy nie upłynął jeszcze 3 letni okres "obowiązywania" ulgi dot. wydatków na cele mieszkaniowe.

Kancelaria Jaroch Pakos to zespół radców prawnych i adwokatów posiadających doświadczenie w prowadzeniu spraw cywilnych. Zachęcamy do kontaktu: kontakt@kancelaria-jp.pl. Po więcej porad z branży nieruchomości zapraszamy na naszego bloga.

aplikant radcowski Damian Jacenko

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna- czym się różnią?

Nabycie mieszkania stanowi najczęściej najwyższy wydatek w portfelu każdej osoby. Ostateczne przeniesienie prawa własności na nabywcę może być poprzedzone umową deweloperską albo umową przedwstępną. Wiele zależy od tego w jaki sposób przebiega proces "zakupowy", a mianowicie czy kupujący nabywa lokal, który ma powstać, czy taki który jest już wybudowany, Jakie są różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną? Adwokaci i radcowie prawni z naszej kancelarii pomogą Ci w analizie umowy, zarówno deweloperskiej, jaki i przedwstępnej, pomogą w zaznaczeniu ryzyk oraz doradzą zoptymalizowane dla Ciebie rozwiązanie. Zapraszam do lektury- umowa deweloperska a umowa przedwstępna.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska została zdefiniowana w art. 5 pkt. 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska). Zgodnie z definicją przez umowę deweloperską rozumie się umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się: (1) do wybudowania budynku oraz (2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i (3) przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo (1) zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i (2) przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do (1) spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa na rzecz dewelopera (zapłaty umówionej ceny).

Czym jest umowa przedwstępna?

W przypadku umowy przedwstępnej definicja została uregulowana w Kodeksie Cywilnym, gdzie przez umowę przedwstępną rozumiemy zobowiązanie się strony lub stron tej umowy do zawarcia oznaczonej umowy (zawarcia umowy przyrzeczonej). Przy czym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (finalnej umowy sprzedaży).

Istotne różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną

UMOWA DEWELOPERSKA	UMOWA PRZEDWSTĘPNA
Lokal mieszkalny / dom ma dopiero powstać (rynek pierwotny).	Lokal mieszkalny / dom istnieje (rynek wtórny). Umowa przedwstępna nie musi dotyczyć tylko zakupu nieruchomości / sprzedaży nieruchomości.
Jedną stroną umowy musi być deweloper (przedsiębiorca).	Nie ma ograniczeń co do stron.
Wymaga formy aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.	Wystarczająca jest zwykła forma pisemna. Nie jest konieczna "interwencja" notariusza. W przypadku jednak zastosowania formy aktu notarialnego nabywca zyskuje roszczenie dot. żądania zawarcia finalnej umowy przez drugą stronę.
Musi zawierać termin zakończenia prac i przeniesienia własności przedmiotu umowy.	Do ważności umowy nie jest wymagane określenie terminu podpisania umowy przyrzeczonej (finalnej).
Finalizacja trwa co do zasady od kilku miesięcy do kilku lat. Umowa winna zawierać termin zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.	Finalizacja winna nastąpić w stosunkowo krótkim terminie.
Może zawierać zapisy dotyczące zadatku albo zaliczki.	Najczęściej zawiera zapisy dotyczące zadatku albo zaliczki.
Cena uiszczana jest w trakcie obowiązywania umowy w transzach, albowiem kupując de facto finansuje inwestycję. Deweloper zobowiązany jest do utworzenia rachunku powierniczego.	Co do zasady sposób uiszczenia ceny określa się tak, że części ceny płatna jest w formie zadatku albo zaliczki, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej

"Koń, jaki jest, każdy widzi"¹, ale czy na pewno? Czy umowa przedwstępna zawsze nią jest? Czy obowiązuje zawsze w stosunku do przyszłych inwestycji?

Czy na pewno zawsze umowa przedwstępna nią jest? Zazwyczaj tak, ale ... jak zawsze przy umowach, nie liczy się nazwa, a liczy się treść. I tak, jeżeli strony zawrą umowę nazywając ją przedwstępną, a będzie ona spełniać kryteria określone ww. ustawą deweloperską to w istocie - pomimo odmiennego nazewnictwa przyjętego przez strony - taka transakcja będzie traktowana jakby dotyczyła umowy deweloperskiej. Nabywca będzie mógł wówczas korzystać z pełnego wachlarzu możliwości jaki zawiera wspomniana ustawa. Nabywca będzie mógł na przykład odstąpić od umowy jeżeli nie otrzymał prospektu informacyjnego lub informacje w nim zawarte są niewłaściwe z ustawą.

Czy umowa deweloperska obowiązuje zawsze w stosunku do przyszłych inwestycji? Nie. Umowa ta, dla przykładu, nie ma zastosowania w sytuacji, kiedy deweloper dokonuje budowy lokali niemieszkalnych (użytkowych).

Mając na uwadze powyższe zaznaczę tylko, że warto przed zawarciem umowy skonsultować jej zapisy z profesjonalnym pełnomocnikiem. Kancelaria Jaroch Pakos to zespół radców prawnych i adwokatów posiadających doświadczenie w weryfikacji umów. Zachęcamy do kontaktu: kontakt@kancelaria-jp.pl

Po więcej porad prawnych dotyczących branży nieruchomości zapraszamy na naszego bloga.