Umowa deweloperska a umowa przedwstępna- czym się różnią?

Nabycie mieszkania stanowi najczęściej najwyższy wydatek w portfelu każdej osoby. Ostateczne przeniesienie prawa własności na nabywcę może być poprzedzone umową deweloperską albo umową przedwstępną. Wiele zależy od tego w jaki sposób przebiega proces "zakupowy", a mianowicie czy kupujący nabywa lokal, który ma powstać, czy taki który jest już wybudowany, Jakie są różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną? Adwokaci i radcowie prawni z naszej kancelarii pomogą Ci w analizie umowy, zarówno deweloperskiej, jaki i przedwstępnej, pomogą w zaznaczeniu ryzyk oraz doradzą zoptymalizowane dla Ciebie rozwiązanie. Zapraszam do lektury- umowa deweloperska a umowa przedwstępna.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska została zdefiniowana w art. 5 pkt. 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska). Zgodnie z definicją przez umowę deweloperską rozumie się umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się: (1) do wybudowania budynku oraz (2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i (3) przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo (1) zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i (2) przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do (1) spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa na rzecz dewelopera (zapłaty umówionej ceny).

Czym jest umowa przedwstępna?

W przypadku umowy przedwstępnej definicja została uregulowana w Kodeksie Cywilnym, gdzie przez umowę przedwstępną rozumiemy zobowiązanie się strony lub stron tej umowy do zawarcia oznaczonej umowy (zawarcia umowy przyrzeczonej). Przy czym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (finalnej umowy sprzedaży).

Istotne różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną

UMOWA DEWELOPERSKA	UMOWA PRZEDWSTĘPNA
Lokal mieszkalny / dom ma dopiero powstać (rynek pierwotny).	Lokal mieszkalny / dom istnieje (rynek wtórny). Umowa przedwstępna nie musi dotyczyć tylko zakupu nieruchomości / sprzedaży nieruchomości.
Jedną stroną umowy musi być deweloper (przedsiębiorca).	Nie ma ograniczeń co do stron.
Wymaga formy aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.	Wystarczająca jest zwykła forma pisemna. Nie jest konieczna "interwencja" notariusza. W przypadku jednak zastosowania formy aktu notarialnego nabywca zyskuje roszczenie dot. żądania zawarcia finalnej umowy przez drugą stronę.
Musi zawierać termin zakończenia prac i przeniesienia własności przedmiotu umowy.	Do ważności umowy nie jest wymagane określenie terminu podpisania umowy przyrzeczonej (finalnej).
Finalizacja trwa co do zasady od kilku miesięcy do kilku lat. Umowa winna zawierać termin zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.	Finalizacja winna nastąpić w stosunkowo krótkim terminie.
Może zawierać zapisy dotyczące zadatku albo zaliczki.	Najczęściej zawiera zapisy dotyczące zadatku albo zaliczki.
Cena uiszczana jest w trakcie obowiązywania umowy w transzach, albowiem kupując de facto finansuje inwestycję. Deweloper zobowiązany jest do utworzenia rachunku powierniczego.	Co do zasady sposób uiszczenia ceny określa się tak, że części ceny płatna jest w formie zadatku albo zaliczki, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej

"Koń, jaki jest, każdy widzi"¹, ale czy na pewno? Czy umowa przedwstępna zawsze nią jest? Czy obowiązuje zawsze w stosunku do przyszłych inwestycji?

Czy na pewno zawsze umowa przedwstępna nią jest? Zazwyczaj tak, ale ... jak zawsze przy umowach, nie liczy się nazwa, a liczy się treść. I tak, jeżeli strony zawrą umowę nazywając ją przedwstępną, a będzie ona spełniać kryteria określone ww. ustawą deweloperską to w istocie - pomimo odmiennego nazewnictwa przyjętego przez strony - taka transakcja będzie traktowana jakby dotyczyła umowy deweloperskiej. Nabywca będzie mógł wówczas korzystać z pełnego wachlarzu możliwości jaki zawiera wspomniana ustawa. Nabywca będzie mógł na przykład odstąpić od umowy jeżeli nie otrzymał prospektu informacyjnego lub informacje w nim zawarte są niewłaściwe z ustawą.

Czy umowa deweloperska obowiązuje zawsze w stosunku do przyszłych inwestycji? Nie. Umowa ta, dla przykładu, nie ma zastosowania w sytuacji, kiedy deweloper dokonuje budowy lokali niemieszkalnych (użytkowych).

Mając na uwadze powyższe zaznaczę tylko, że warto przed zawarciem umowy skonsultować jej zapisy z profesjonalnym pełnomocnikiem. Kancelaria Jaroch Pakos to zespół radców prawnych i adwokatów posiadających doświadczenie w weryfikacji umów. Zachęcamy do kontaktu: kontakt@kancelaria-jp.pl

Po więcej porad prawnych dotyczących branży nieruchomości zapraszamy na naszego bloga.

aplikant radcowski Damian Jacenko

1. Benedykt Chmielowski, Nowe Ateny, Lwów 1745, t. I, s. 475.

Zaliczka a zadatek przy umowie przedwstępnej

Podstawowe definicje, podobieństwa i różnice między zaliczką a zadatkiem

Zadatek czy zaliczka? Oba pojęcia często pojawiają się w umowach, w szczególności umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. W mowie potocznej często zaliczka i zadatek rozumiane są jako własne synonimy, a to duży błąd. Czym różni się zadatek od zaliczki? Która opcja jest bardziej korzystna dla nabywcy? Adwokaci i radcowie prawni z naszej kancelarii pomogą Ci w analizie umowy, zaznaczeniu ryzyk oraz doradzą najlepsze rozwiązanie. A tymczasem zapraszamy do lektury- zaliczka a zadatek przy umowie przedwstępnej.

Zadatek a zaliczka według kodeksu cywilnego

Zadatek został zdefiniowany w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli strona umowy sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Definicji zaliczki próżno szukać w kodeksie cywilnym, czy też innym akcie prawnym. Nie zmienia to faktu, że taka instytucja istnieje i ma się dobrze. Przez zaliczkę należy rozumieć wpłacenie na poczet zapłaty określonej kwoty, która w przypadku niedojścia umowy do skutku, podlega zwrotowi, a w przypadku zrealizowania umowy zaliczana jest na poczet wynagrodzenia albo ceny.

Skorzystanie z zadatku lub zaliczki

W przypadku zadatku, jak i zaliczki w razie wykonania umowy ulegają one zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Natomiast w razie rozwiązania umowy zarówno zadatek, jak i zaliczka powinny być zwrócone. Obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej w przypadku zadatku odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, a konsekwencją tego było niedojście do transakcji.

Różnica między zadatkiem a zaliczką

A gdzie różnice? Na pierwszy rzut oka są niemal niewidoczne, czy też kosmetyczne, ale są i są istotne.

Zaliczka co do zasady jest zwracana (można ją traktować jako kwotę za rezerwację). Zadatek natomiast nie podlega zwrotowi w sytuacji, kiedy kupujący nie dotrzyma umowy, a w przypadku kiedy sprzedający nie dotrzyma umowy obowiązek zwrotu zadatku powstaje, ale w dwukrotnej wysokości.

Zadatek w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości

Na wstępie kilka słów o umowie przedwstępnej.

Jest to umowa przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości. Taka umowa winna zawierać w szczególności określenie stron i miejsce, datę sporządzenia, przedmiot umowy, cenę oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej (finalnej). Oczywiście powinna zawierać również zapis dotyczący zadatku albo zaliczki.

Mając na uwadze wskazane powyżej objaśnienie zadatku, jak i zaliczki, jednomyślnie i jednogłośnie rekomendujemy kupującemu stosowanie w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości instytucji zadatku.

Dlaczego?

Przede wszystkim, celem zadatku jest:

zmotywować strony umowy do zrealizowania jej postanowień w całości.
zabezpieczać interes stron w zakresie realizacji umowy.
"zadośćuczynić" w przypadku zawinionego niezrealizowania umowy (quasi odszkodowanie).

Pomimo potencjalnych zalet płynących z umieszczenia zapisów dotyczących zadatku w umowie przedwstępnej pamiętać należy, że każdą umowę, jak i zamiar każdego z podmiotów uczestniczących w jej zawarciu, należy badać indywidualnie do danej sprawy. Zapis dotyczący zadatku nie stanowi jednostronnego oświadczenia woli, a jest wynikiem negocjacji umowy pomiędzy jej stronami. Warto zatem przed zawarciem umowy skonsultować jej zapisy z profesjonalnym pełnomocnikiem. Kancelaria Jaroch Pakos to zespół radców prawnych i adwokatów posiadających doświadczenie w negocjacjach umów.

Zachęcamy do kontaktu: kontakt@kancelaria-jp.pl