Podstawowe definicje, podobieństwa i różnice między zaliczką a zadatkiem

Zadatek czy zaliczka? Oba pojęcia często pojawiają się w umowach, w szczególności umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. W mowie potocznej często zaliczka i zadatek rozumiane są jako własne synonimy, a to duży błąd. Czym różni się zadatek od zaliczki? Która opcja jest bardziej korzystna dla nabywcy? Adwokaci i radcowie prawni z naszej kancelarii pomogą Ci w analizie umowy, zaznaczeniu ryzyk oraz doradzą najlepsze rozwiązanie. A tymczasem zapraszamy do lektury- zaliczka a zadatek przy umowie przedwstępnej.

Zadatek a zaliczka według kodeksu cywilnego

Zadatek został zdefiniowany w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli strona umowy sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 

Definicji zaliczki próżno szukać w kodeksie cywilnym, czy też innym akcie prawnym. Nie zmienia to faktu, że taka instytucja istnieje i ma się dobrze. Przez zaliczkę należy rozumieć wpłacenie na poczet zapłaty określonej kwoty, która w przypadku niedojścia umowy do skutku, podlega zwrotowi, a w przypadku zrealizowania umowy zaliczana jest na poczet wynagrodzenia albo ceny.

Skorzystanie z zadatku lub zaliczki

W przypadku zadatku, jak i zaliczki w razie wykonania umowy ulegają one zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Natomiast w razie rozwiązania umowy zarówno zadatek, jak i zaliczka powinny być zwrócone. Obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej w przypadku zadatku odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, a konsekwencją tego było niedojście do transakcji. 

Różnica między zadatkiem a zaliczką

A gdzie różnice? Na pierwszy rzut oka są niemal niewidoczne, czy też kosmetyczne, ale są i są istotne. 

Zaliczka co do zasady jest zwracana (można ją traktować jako kwotę za rezerwację). Zadatek natomiast nie podlega zwrotowi w sytuacji, kiedy kupujący nie dotrzyma umowy, a w przypadku kiedy sprzedający nie dotrzyma umowy obowiązek zwrotu zadatku powstaje, ale w dwukrotnej wysokości. 

Zadatek w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości

Na wstępie kilka słów o umowie przedwstępnej.

Jest to umowa przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości. Taka umowa winna zawierać w szczególności określenie stron i miejsce, datę sporządzenia, przedmiot umowy, cenę oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej (finalnej). Oczywiście powinna zawierać również zapis dotyczący zadatku albo zaliczki. 

Mając na uwadze wskazane powyżej objaśnienie zadatku, jak i zaliczki, jednomyślnie i jednogłośnie rekomendujemy kupującemu stosowanie w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości instytucji zadatku.

Dlaczego? 

Przede wszystkim, celem zadatku jest: 

• zmotywować strony umowy do zrealizowania jej postanowień w całości.
• zabezpieczać interes stron w zakresie realizacji umowy. 
• "zadośćuczynić" w przypadku zawinionego niezrealizowania umowy (quasi odszkodowanie).

Pomimo potencjalnych zalet płynących z umieszczenia zapisów dotyczących zadatku w umowie przedwstępnej pamiętać należy, że każdą umowę, jak i zamiar każdego z podmiotów uczestniczących w jej zawarciu, należy badać indywidualnie do danej sprawy. Zapis dotyczący zadatku nie stanowi jednostronnego oświadczenia woli, a jest wynikiem negocjacji umowy pomiędzy jej stronami. Warto zatem przed zawarciem umowy skonsultować jej zapisy z profesjonalnym pełnomocnikiem. Kancelaria Jaroch Pakos to zespół radców prawnych i adwokatów posiadających doświadczenie w negocjacjach umów.

Zachęcamy do kontaktu: kontakt@kancelaria-jp.pl

                                                                                                      aplikant radcowski Damian Jacenko