Czy można samodzielnie eksmitować lokatora? Co grozi za nielegalną eksmisję?

Właściciele mieszkań, którzy mają problem z lokatorem niepłacącym czynszu lub przebywającym w lokalu bez tytułu prawnego, często rozważają samodzielne działania mające na celu usunięcie go z mieszkania. Wymiana zamków, odcięcie prądu, czy usunięcie rzeczy osobistych lokatora – choć mogą wydawać się skuteczne – są niezgodne z prawem, co wiąże się z tym, że mogą skutkować odpowiedzialnością karną oraz cywilną.

W niniejszym artykule przedstawiamy, jakie są prawne konsekwencje tzw. „dzikiej eksmisji”, a także w jaki sposób właściciel może legalnie odzyskać dostęp do lokalu.

Eksmisja lokatora – tylko z udziałem sądu i komornika

Zgodnie z przepisami prawa cywilnego, właściciel nie może samodzielnie usunąć osoby zamieszkującej jego lokal. Nawet jeśli najemca nie posiada już tytułu prawnego do zajmowania lokalu (np. po wypowiedzeniu umowy najmu), jego usunięcie możliwe jest wyłącznie na podstawie prawomocnego wyroku sądowego oraz przeprowadzenia egzekucji komorniczej.

Zgodnie z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego:

„Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.”

W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania musi wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję, a po uzyskaniu wyroku – skierować sprawę do komornika.

Samodzielne usunięcie lokatora – konsekwencje karne

Przepisy Kodeksu karnego jednoznacznie penalizują zachowania polegające na stosowaniu przemocy lub innych form przymusu w celu zmuszenia lokatora do opuszczenia mieszkania.

Zgodnie z art. 191 § 1 Kodeksu karnego:

„Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.”

Dodatkowo, § 1a tego samego przepisu penalizuje również inne formy przemocy, np. odcięcie mediów:

„Tej samej karze podlega, kto w celu zmuszenia innej osoby do opuszczenia zajmowanego lokalu mieszkalnego stosuje przemoc innego rodzaju niż przemoc wobec osoby.”

Działania takie jak:

• odcięcie prądu, wody lub gazu,
• wymiana zamków bez obecności lokatora,
• usuwanie mienia z lokalu,
• uporczywe wizyty i nękanie,

mogą być zakwalifikowane jako przestępstwo i skutkować postępowaniem karnym.

Naruszenie miru domowego

Odrębną podstawą odpowiedzialności karnej może być naruszenie miru domowego. Zgodnie z art. 193 Kodeksu karnego:

„Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.”

Warto podkreślić, że mir domowy chroni nie tylko właściciela, ale również osobę faktycznie zamieszkującą lokal, nawet jeśli nie ma ona już tytułu prawnego. Ochrona ta trwa do czasu wydania i wykonania wyroku eksmisyjnego.

Odpowiedzialność cywilna właściciela

Warto zaznaczyć, że poza odpowiedzialnością karną, samodzielne usunięcie lokatora może skutkować roszczeniami cywilnymi. Zgodnie z art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego, posiadacz, który został pozbawiony posiadania, może domagać się jego przywrócenia oraz zaniechania dalszych naruszeń.

W praktyce oznacza to, że:

• właściciel może zostać zobowiązany do ponownego udostępnienia lokalu lokatorowi,
• sąd może zasądzić odszkodowanie za naruszenie posiadania,
• działania właściciela mogą wydłużyć lub utrudnić skuteczne przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego.

Jak przeprowadzić eksmisję lokatora zgodnie z prawem?

Postępowanie eksmisyjne powinno przebiegać według następującej procedury:

1. Wypowiedzenie umowy najmu – zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, z zachowaniem okresu wypowiedzenia i formy pisemnej.

2. Złożenie pozwu o eksmisję – do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości.

3. Uzyskanie prawomocnego wyroku sądowego.

4. Wystąpienie o nadanie klauzuli wykonalności.

5. Złożenie wniosku do komornika sądowego, który przeprowadzi egzekucję z tytułu wykonawczego.

W razie potrzeby komornik może zwrócić się o asystę Policji.

Podsumowanie

Właściciel mieszkania nie ma prawa samodzielnie eksmitować lokatora, niezależnie od przyczyn. Eksmisja jest możliwa wyłącznie po uzyskaniu wyroku sądowego i w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika.

Działania takie jak wymiana zamków, odcinanie mediów czy przemoc fizyczna lub psychiczna mogą skutkować:

• odpowiedzialnością karną z art. 191 lub 193 Kodeksu karnego,
• odpowiedzialnością cywilną z art. 344 Kodeksu cywilnego,
• obowiązkiem naprawienia szkody i przywrócenia posiadania.

W celu uniknięcia negatywnych konsekwencji prawnych oraz skutecznego rozwiązania sporu, zalecane jest skorzystanie z profesjonalnej pomocy prawnej.

Pomoc prawna w sprawach o eksmisję

Nasza kancelaria z Wrocławia świadczy kompleksową pomoc prawną w sprawach związanych z najmem, eksmisją, ochroną własności oraz dochodzeniem roszczeń od nieuczciwych lokatorów.

Jeśli masz problem z lokatorem i potrzebujesz profesjonalnego wsparcia – zapraszamy do kontaktu.