Przepisanie mieszkania z darowizny

Przekazanie nieruchomości w formie darowizny bliskim osobom może być sposobem na wsparcie bądź zabezpieczenie przyszłości członków rodziny. Jednak takie działanie wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu formalności oraz potencjalnymi kosztami, które mogą zaskoczyć darczyńcę (właściciela nieruchomości) lub obdarowanego (osobę otrzymującą nieruchomość). W niniejszym artykule przybliżę kwestię konieczności uregulowania podatku od darowizny. 

Należy pamiętać, że akt darowizny nieruchomości wymaga zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Mimo że przekazanie rzeczy może nastąpić między różnymi podmiotami (osoby prawne, fizycznie, "ułomne" osoby prawne) to podatek od spadku i darowizn zapłacą jedynie osoby fizyczne. Inne podmioty nabywające mieszkanie z darowizny będą opodatkowane odpowiednimi podatkami takimi jak podatek dochodowy, VAT lub inne.

Mimo że przychody osób fizycznych podlegają najczęściej podatkowi dochodowemu od osób fizycznych to podatek od spadku i darowizn jest pobierany od przekazywanego majątku, a nie dochodu i dlatego oba nie mają ze sobą nic wspólnego. 

Zapłata podatku nie jest jedynym zobowiązaniem w przypadku darowizny nieruchomości. Obdarowany musi pamiętać również o opłatach notarialnych, kosztach wpisu do księgi wieczystej czy podatku od czynności cywilnoprawnych, którego nie zapłaci jedynie najbliższa rodzina. 

Darowizna nieruchomości. Kto i w jakiej wysokości musi zapłacić podatek od darowizny?

W przypadku umowy darowizny wysokość podatku zależna jest od relacji rodzinnych, łączących darczyńcę i obdarowanego. Należny podatek płaci się po przekroczeniu kwot wolnych od podatku (opisanych niżej). W każdej grupie podatkowej podatek od darowizny nieruchomości będzie różny. 

Poniżej opisane zostaną grupy wraz z kwotami wolnymi, przysługującymi dla każdej z nich:

• Grupa I (36 120 zł): małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. 
• Grupa II (27 090 zł): zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i  rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.
• Grupa III (5 733 zł): pozostałe osoby.

Podatek przysługuje od kwot wyższych niż wymienione kwoty wolne. W przypadku nabycia własności w drodze darowizny o wartości mniejszej niż wymienione kwoty, obdarowany nie musi płacić podatku. 

Kwoty wolne "obowiązują" przez 5 lat od otrzymania pierwszej darowizny od jednego darczyńcy. To oznacza, że aby obliczyć kwotę objętą zwolnieniem z podatku od darowizny, należy zsumować wartość rynkową otrzymanej nieruchomości z innymi prawami majątkowymi i własnościami rzeczy będącymi przedmiotem darowizny, spadku, itp., które otrzymaliśmy od tej samej osoby w ciągu 5 lat. 

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania? Obliczenie należności wynikającej z umowy darowizny mieszkania

Stawka, dzięki której można określić, ile wynosi podatek od darowizny, jest zmienna i zależna od relacji z darczyńcą. Poniżej przestawiono tabele obrazującą stawki, na podstawie art. 15 ustawy o podatku od spadku i darowizn. 

Kiedy opodatkowanie przekazania darowizny nie jest konieczne? Zwolnienia z zapłaty podatku i tzw. grupa zerowa

Istnieje wiele zwolnień uregulowanych w art. 4, 4a, 4b oraz 16 u.p.s.d., wpływających zarówno na wysokość podatku jak i na to czy zapłata będzie w ogóle konieczna. Wymienię tylko dwa najkorzystniejsze z rozwiązań, które mogą pozwolić uniknąć podatku od darowizny. 

Grupa zerowa

Nie zapłacą podatku osoby, zyskujące rzeczy lub prawa majątkowe tytułem darowizny, zaliczające się do tzw. zerowej grupy podatkowej. Są to osoby mieszczące się w pierwszej grupie podatkowej z wyłączeniem teściów, zięcia i synowej. Ponieważ przekazanie mieszkania w formie darowizny zawsze musi być w formie umowy darowizny nieruchomości, potwierdzonej aktem notarialnym, nie jest konieczne również zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego, aby skorzystać z omawianego zwolnienia od podatku. W takiej sytuacji fakt otrzymania darowizny mieszkania do urzędu przekazuje notariusz. 

Ulga mieszkaniowa

Osoby znajdujące się w I grupie podatkowej (wszystkie) nie będą płacić podatku od darowizny również w przypadku tzw. ulgi mieszkaniowej. Ulga ta wystąpi wtedy, jeśli przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy jest własność nieruchomości, ale oczywiście pod pewnymi warunkami. Po pierwsze, do podstawy opodatkowania nie wlicza się czystej wartości powierzchni do wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Po drugie, aby skorzystać z omawianej ulgi, darowizna powinna zostać przekazana osobie, która nie ma zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, tj. nie jest właścicielem żadnej nieruchomości ani nie jest najemcą. W przypadku otrzymania mieszkania, konieczne jest również zamieszkanie lub zameldowanie na pobyt stały obdarowanego w nieruchomości podlegającej podatkowi oraz nie jest możliwe zbycie mieszkania, będącego przedmiotem darowizny, przed upływem 5 lat od daty jej otrzymania. 

Jesteśmy kancelarią prawną z Wrocławia specjalizującą się w prawie nieruchomości. Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego w temacie darowizny mieszkania, to zapraszamy do kontaktu: kontakt@kancelaria-jp.pl

specjalista ds. prawnych Justyna Pachołek