Podatek od darowizny mieszkania lub innej nieruchomości

Darowizna mieszkania - co trzeba wiedzieć?

Przekazanie nieruchomości w formie darowizny bliskim osobom może być sposobem na wsparcie bądź zabezpieczenie przyszłości członków rodziny. Jednak takie działanie wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu formalności oraz potencjalnymi kosztami, które mogą zaskoczyć darczyńcę (właściciela nieruchomości) lub obdarowanego (osobę otrzymującą nieruchomość). W niniejszym artykule przybliżymy kwestię konieczności uregulowania podatku od darowizny. 

Należy pamiętać, że akt darowizny nieruchomości wymaga zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Mimo że przekazanie rzeczy może nastąpić między różnymi podmiotami (osoby prawne, fizycznie, "ułomne" osoby prawne) to podatek od spadku i darowizn zapłacą jedynie osoby fizyczne. Inne podmioty nabywające mieszkanie z darowizny będą opodatkowane odpowiednimi podatkami takimi jak podatek dochodowy, VAT lub inne.

Mimo że przychody osób fizycznych podlegają najczęściej podatkowi dochodowemu od osób fizycznych to podatek od spadku i darowizn jest pobierany od przekazywanego majątku, a nie dochodu i dlatego oba nie mają ze sobą nic wspólnego. 

Zapłata podatku nie jest jedynym zobowiązaniem w przypadku darowizny nieruchomości. Obdarowany musi pamiętać również o opłatach notarialnych, kosztach wpisu do księgi wieczystej czy podatku od czynności cywilnoprawnych, którego nie zapłaci jedynie najbliższa rodzina. 

Podatek od darowizny nieruchomości - kto i w jakiej wysokości musi go zapłacić?

W przypadku umowy darowizny nieruchomości wysokość podatku zależna jest od relacji rodzinnych, łączących darczyńcę i obdarowanego. Należny podatek płaci się po przekroczeniu kwot wolnych od podatku (opisanych niżej). W każdej grupie podatkowej podatek od darowizny nieruchomości będzie różny. 

Poniżej opisane zostaną grupy wraz z kwotami wolnymi, przysługującymi dla każdej z nich:

• Grupa I (36 120 zł): małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie. 
• Grupa II (27 090 zł): zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i  rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.
• Grupa III (5 733 zł): pozostałe osoby.

Podatek przysługuje od kwot wyższych niż wymienione kwoty wolne. W przypadku nabycia własności w drodze darowizny o wartości mniejszej niż wymienione kwoty, obdarowany nie musi płacić podatku. 

Kwoty wolne "obowiązują" przez 5 lat od otrzymania pierwszej darowizny od jednego darczyńcy. To oznacza, że aby obliczyć kwotę objętą zwolnieniem z podatku od darowizny, należy zsumować wartość rynkową otrzymanej nieruchomości z innymi prawami majątkowymi i własnościami rzeczy będącymi przedmiotem darowizny, spadku, itp., które otrzymaliśmy od tej samej osoby w ciągu 5 lat. 

Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania? Obliczenie należności wynikającej z umowy darowizny mieszkania

Stawka, dzięki której można określić, ile wynosi podatek od darowizny, jest zmienna i zależna od relacji z darczyńcą. Poniżej przestawiono tabele obrazującą stawki, na podstawie art. 15 ustawy o podatku od spadku i darowizn. 

Kwoty nadwyżki w zł		Podatek wynosi
ponad	do
1) od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej
	11 833	3%
11 833	23 665	355 zł i 5% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 665		946 zł 60 gr i 7% od nadwyżki ponad 23 665 zł
2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej
	11 833	7%
11 833	23 665	828 zł 40 gr i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 665		1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł
3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej
	11 833	12%
11 833	23 665	1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 665		3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł

Czy zawsze trzeba płacić podatek od darowizny mieszkania? Zwolnienia z zapłaty podatku dla najbliższej rodziny

Istnieje wiele zwolnień uregulowanych w art. 4, 4a, 4b oraz 16 u.p.s.d., wpływających zarówno na wysokość podatku jak i na to czy zapłata będzie w ogóle konieczna. Wymienię tylko dwa najkorzystniejsze z rozwiązań, które mogą pozwolić uniknąć podatku od darowizny. 

Kto nie zapłaci podatku od darowanej nieruchomości? - Grupa zerowa

Nie zapłacą podatku osoby, zyskujące rzeczy lub prawa majątkowe tytułem darowizny, zaliczające się do tzw. zerowej grupy podatkowej. Są to osoby mieszczące się w pierwszej grupie podatkowej z wyłączeniem teściów, zięcia i synowej. Ponieważ przekazanie mieszkania w formie darowizny zawsze musi być w formie umowy darowizny nieruchomości, potwierdzonej aktem notarialnym, nie jest konieczne również zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego, aby skorzystać z omawianego zwolnienia od podatku. W takiej sytuacji fakt otrzymania darowizny mieszkania do urzędu przekazuje notariusz. 

Ulga mieszkaniowa

Osoby znajdujące się w I grupie podatkowej (wszystkie) nie będą płacić podatku od darowizny również w przypadku tzw. ulgi mieszkaniowej. Ulga ta wystąpi wtedy, jeśli przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy jest własność nieruchomości, ale oczywiście pod pewnymi warunkami. Po pierwsze, do podstawy opodatkowania nie wlicza się czystej wartości powierzchni do wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Po drugie, aby skorzystać z omawianej ulgi, darowizna powinna zostać przekazana osobie, która nie ma zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, tj. nie jest właścicielem żadnej nieruchomości ani nie jest najemcą. W przypadku otrzymania mieszkania, konieczne jest również zamieszkanie lub zameldowanie na pobyt stały obdarowanego w nieruchomości podlegającej podatkowi oraz nie jest możliwe zbycie mieszkania, będącego przedmiotem darowizny, przed upływem 5 lat od daty jej otrzymania. 

Darowizna mieszkania a zachowek

Przekazanie mieszkania w formie darowizny może również rodzić konsekwencje w kontekście zachowku. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, osoby najbliższe, które zostały pominięte w testamencie lub które nie otrzymały swojego udziału w spadku, mogą dochodzić zachowku od obdarowanego. Darowizna nieruchomości dokonana za życia darczyńcy może zostać doliczona do spadku, co oznacza, że jej wartość zostanie uwzględniona przy obliczaniu należnego zachowku dla spadkobierców uprawnionych do niego. Co istotne, darowizny przekazane na rzecz osób spoza kręgu najbliższej rodziny mogą w jeszcze większym stopniu wpłynąć na rozliczenia majątkowe po śmierci darczyńcy, prowadząc do ewentualnych roszczeń wobec obdarowanego. Warto zatem uwzględnić ten aspekt i w razie potrzeby skonsultować się z prawnikiem w celu uniknięcia przyszłych komplikacji prawnych.

Darowizna nieruchomości przed upływem 5 lat a obowiązek podatkowy – czy PIT jest należny?

Przekazanie nieruchomości w formie darowizny przed upływem 5 lat od jej nabycia budzi wiele wątpliwości podatkowych. Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 września 2024 roku (nr 0115-KDIT1.4011.541.2024.1.ASZ), darowizna nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT), nawet jeśli następuje przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Kluczowe znaczenie ma tutaj nieodpłatny charakter tej czynności – darczyńca nie otrzymuje bowiem żadnego ekwiwalentu w zamian za przekazanie nieruchomości. W związku z tym darowizna nie stanowi źródła przychodu, a podatnik nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Warto jednak pamiętać, że w dalszym ciągu w przypadku darowizny mogą obowiązywać inne opłaty i podatki, takie jak podatek od spadków i darowizn, w zależności od stopnia pokrewieństwa między stronami.

Jeśli potrzebujesz bardziej szczegółowych informacji dotyczących prawa nieruchomości, chcesz dowiedzieć się, czy w Twojej sytuacji jest konieczne odprowadzanie podatku od otrzymanej nieruchomości - napisz do nas na kontakt@kancelaria-jp.pl

Otrzymasz profesjonalne wsparcie prawne Naszej kancelarii prawnej z Wrocławia, której jedną ze specjalizacji jest prawo nieruchomości.

specjalista ds. prawnych Justyna Pachołek