Reforma prowadząca do stopniowej likwidacji użytkowania wieczystego z polskiego systemu prawnego przechodzi w kolejny etap. W niniejszym artykule skupimy się na tym na czym polega przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, oczywiście uwzględniając zmiany w prawie, jakie wejdą w życie z dniem 31 sierpnia 2023 r. 

Czym jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości?

Użytkowanie wieczyste należy do jednej z form prawnych posiadania nieruchomości wskazanej w Kodeksie Cywilnym. Pozwala ono na użytkowanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (właścicieli gruntu) przez osoby fizyczne, bądź prawne przez okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wyjątkowych przypadkach może być to krótszy okres, nie mniej jednak niż czterdzieści lat. Użytkownik wieczysty ma, co do zasady, prawo do korzystania z gruntu z wyłączeniem innych osób za odpowiednią opłatą roczną. Może również rozporządzać swoim prawem, a także wnieść o przedłużenie okresu użytkowania wieczystego przy zachowaniu ustawowych przesłanek. 

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności po reformie ustawy

Wprowadzone przez ustawodawcę reformy mają na celu likwidację użytkowania wieczystego, które nazywane jest często reliktem PRL-u. Jeszcze kilka lat temu - ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 r. poz. 2040 ze zm.) wprowadzono przekształcenie z mocy prawa użytkowania wieczystego dla gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Oznaczało to, że wspomniane użytkowanie przekształcało się w prawo własności bez żadnej inicjatywy użytkownika. Tym razem ustawodawca sięga po grunty komercyjne wyciągając tym samym rękę w kierunku przedsiębiorców, ale również osób fizycznych czy spółdzielni będących użytkownikami wieczystymi gruntów wskazanych w ustawie.

Zgodnie z ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1463) przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje na wniosek, a nie z mocy prawa, jak miało to miejsce przy przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Wynika to z faktu, że firmy mogą mieć zupełnie inne plany, jeśli chodzi o inwestycje, a przede wszystkim nie być zainteresowane nabyciem własności gruntu.  Co jednak ważne, termin na złożenie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych w prawo własności tych gruntów będzie wynosił 12 miesięcy od dnia wejścia w życie powyższej ustawy, a zatem do dnia 31 sierpnia 2024 r.

Ustawodawca wprowadził katalog wyjątków kiedy prawo żądania sprzedaży nieruchomości nie znajdzie zastosowania, jak chociażby w sytuacji dotyczącej użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej, gdy użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste lub gdy sprawa dotyczy gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich oraz wykorzystywanych na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego.

Opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Przepisy ustawy przewidują możliwość wykupu gruntów należących do Skarbu Państwa przy zapłacie opłaty jednorazowej za przekształcenie (jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży) lub ratalnej (jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży).

Z kolei w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Nowe przepisy wprowadzają również możliwość uzyskania bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej i stanowiących własność Skarbu Państwa na wniosek osoby fizycznej, co do której m.in. orzeczono niepełnosprawność, nie ukończyła 16 roku życia czy jest członkiem wielodzietnej rodziny.

Jednostki samorządu terytorialnego mają w formie uchwały odpowiedniej rady albo sejmiku ustalić bonifikaty od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu.

Mamy nadzieję, że udało nam się przybliżyć temat przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na nowych przepisach. W razie pytań zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.

Po więcej porad prawnych dotyczących nieruchomości zapraszamy na naszego bloga.

radca prawny

Ewelina Jasion