Umowa deweloperska a umowa przedwstępna- czym się różnią?
Nabycie mieszkania stanowi najczęściej najwyższy wydatek w portfelu każdej osoby. Ostateczne przeniesienie prawa własności na nabywcę może być poprzedzone umową deweloperską albo umową przedwstępną. Wiele zależy od tego w jaki sposób przebiega proces "zakupowy", a mianowicie czy kupujący nabywa lokal, który ma powstać, czy taki który jest już wybudowany, Jakie są różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną? Adwokaci i radcowie prawni z naszej kancelarii pomogą Ci w analizie umowy, zarówno deweloperskiej, jaki i przedwstępnej, pomogą w zaznaczeniu ryzyk oraz doradzą zoptymalizowane dla Ciebie rozwiązanie. Zapraszam do lektury- umowa deweloperska a umowa przedwstępna.
Czym jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska została zdefiniowana w art. 5 pkt. 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska). Zgodnie z definicją przez umowę deweloperską rozumie się umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się: (1) do wybudowania budynku oraz (2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i (3) przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo (1) zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i (2) przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do (1) spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa na rzecz dewelopera (zapłaty umówionej ceny).
Czym jest umowa przedwstępna?
W przypadku umowy przedwstępnej definicja została uregulowana w Kodeksie Cywilnym, gdzie przez umowę przedwstępną rozumiemy zobowiązanie się strony lub stron tej umowy do zawarcia oznaczonej umowy (zawarcia umowy przyrzeczonej). Przy czym umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (finalnej umowy sprzedaży).
Istotne różnice pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną
| UMOWA DEWELOPERSKA | UMOWA PRZEDWSTĘPNA |
| Lokal mieszkalny / dom ma dopiero powstać (rynek pierwotny). | Lokal mieszkalny / dom istnieje (rynek wtórny). Umowa przedwstępna nie musi dotyczyć tylko zakupu nieruchomości / sprzedaży nieruchomości. |
| Jedną stroną umowy musi być deweloper (przedsiębiorca). | Nie ma ograniczeń co do stron. |
|---|---|
| Wymaga formy aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. | Wystarczająca jest zwykła forma pisemna. Nie jest konieczna "interwencja" notariusza. W przypadku jednak zastosowania formy aktu notarialnego nabywca zyskuje roszczenie dot. żądania zawarcia finalnej umowy przez drugą stronę. |
| Musi zawierać termin zakończenia prac i przeniesienia własności przedmiotu umowy. | Do ważności umowy nie jest wymagane określenie terminu podpisania umowy przyrzeczonej (finalnej). |
| Finalizacja trwa co do zasady od kilku miesięcy do kilku lat. Umowa winna zawierać termin zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. | Finalizacja winna nastąpić w stosunkowo krótkim terminie. |
| Może zawierać zapisy dotyczące zadatku albo zaliczki. | Najczęściej zawiera zapisy dotyczące zadatku albo zaliczki. |
| Cena uiszczana jest w trakcie obowiązywania umowy w transzach, albowiem kupując de facto finansuje inwestycję. Deweloper zobowiązany jest do utworzenia rachunku powierniczego. | Co do zasady sposób uiszczenia ceny określa się tak, że części ceny płatna jest w formie zadatku albo zaliczki, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej |
"Koń, jaki jest, każdy widzi"1, ale czy na pewno? Czy umowa przedwstępna zawsze nią jest? Czy obowiązuje zawsze w stosunku do przyszłych inwestycji?
Czy na pewno zawsze umowa przedwstępna nią jest? Zazwyczaj tak, ale ... jak zawsze przy umowach, nie liczy się nazwa, a liczy się treść. I tak, jeżeli strony zawrą umowę nazywając ją przedwstępną, a będzie ona spełniać kryteria określone ww. ustawą deweloperską to w istocie - pomimo odmiennego nazewnictwa przyjętego przez strony - taka transakcja będzie traktowana jakby dotyczyła umowy deweloperskiej. Nabywca będzie mógł wówczas korzystać z pełnego wachlarzu możliwości jaki zawiera wspomniana ustawa. Nabywca będzie mógł na przykład odstąpić od umowy jeżeli nie otrzymał prospektu informacyjnego lub informacje w nim zawarte są niewłaściwe z ustawą.
Czy umowa deweloperska obowiązuje zawsze w stosunku do przyszłych inwestycji? Nie. Umowa ta, dla przykładu, nie ma zastosowania w sytuacji, kiedy deweloper dokonuje budowy lokali niemieszkalnych (użytkowych).
Mając na uwadze powyższe zaznaczę tylko, że warto przed zawarciem umowy skonsultować jej zapisy z profesjonalnym pełnomocnikiem. Kancelaria Jaroch Pakos to zespół radców prawnych i adwokatów posiadających doświadczenie w weryfikacji umów. Zachęcamy do kontaktu: kontakt@kancelaria-jp.pl
Po więcej porad prawnych dotyczących branży nieruchomości zapraszamy na naszego bloga.
aplikant radcowski Damian Jacenko
1. Benedykt Chmielowski, Nowe Ateny, Lwów 1745, t. I, s. 475.
