Sprzedaż mieszkania a zwolnienie z podatku

Na tym świecie pewne są tylko śmierć i podatki (słowa Benjamina Franklina). W niniejszym wpisie skupimy się na jednej z tych opcji - PODATKACH. Państwo narzuca na Nas obowiązek fiskalny, a w dzisiejszych czasach podatkowi (albo daninie) podlega niemal każda z czynności życia codziennego. Opodatkowaniu podlega również dochód powstały na skutek odpłatnego zbycia nieruchomości (w tym sprzedaży mieszkania). Od każdej zasady istnieje wyjątek i ma to miejsce również w tej sytuacji, albowiem ustawodawca dał możliwość zwolnienia się z podatku dochodowego związanego ze sprzedażą nieruchomości.  Jakie może być panaceum aby nie zapłacić podatku? Na przykład upływ określonego czasu. Zapraszam do lektury. 

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Co do zasady, zgodnie z art. 10 ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa PIT) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,
• innych rzeczy.

Zarówno w 2023 r., jak i w bieżącym roku (stan na styczeń 2024 r.) powyższy podatek wynosi 19%. 

Dla przykładu: 

Dokonałeś zakupu mieszkania w sierpniu 2023 r. za kwotę 500 000,00 zł. (za naprawdę okazyjną cenę) oraz poniosłeś inne dodatkowe koszty związane z remontem w wysokości 50 000,00 zł. Następnie w styczniu 2024 r. sprzedałeś mieszkanie za kwotę 700 000,00 zł. Brutto zarobiłeś na tym posunięciu 150 000,00 zł. [700 000,00 zł. - (500 000,00 zł. + 50 000,00 zł.)]. Państwo na twoim zarobku "zarobiło" natomiast 28 500,00 zł. (150 000,00 zł. x 19%). Zatem na "czysto" zarobiłeś de facto 121 500,00 zł. (150 000,00 zł. - 28 500,00 zł.). 

Czy można uniknąć podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania?

Czas leczy rany (zapewne słowa każdego funduszu zdrowia). Mimo lekko komicznemu charakterowi przedstawionego cytatu, to w przypadku podatku przy sprzedaży nieruchomości jest on najogólniej mówiąc adekwatny. Wspomnianemu podatkowi dochodowemu przy sprzedaży mieszkania nie będą podlegało zbycie nieruchomości, które nastąpiło po upływie okresu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie nieruchomości. 

Odnosząc się do powyższego przykładu, gdybyś kupił nieruchomość w sierpniu 2018 r., to wówczas 5-cio letni okres podlegania podatkowi obowiązuje do 31 grudnia 2023 r., a zatem sprzedając mieszkanie w styczniu 2024 r. dochód jaki uzyskałeś z jego sprzedaży w całości należy do Ciebie, a obowiązek zapłaty podatku upada. 

Dziedziczenie nieruchomości - kiedy zwolnienie z podatku?

Jako, że podatki i śmierć widoczne są często w tandemie, warto zwrócić uwagę na to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (rozumianych jak w punktach powyżej), 5-cio letni okres, o którym mowa powyżej, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Czyli?

Czyli 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego w którym zmarły (spadkodawca) nabył lub wybudował nieruchomość, a nie od końca roku kalendarzowego, w którym taką nieruchomość odziedziczyłeś Ty. 

Zwolnienie przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat

Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli równowartość przychodu uzyskanego z tego tytułu przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Kwota zwolnienia jest limitowana i zależy od tego jaką część przychodu wydasz na cele mieszkaniowe. Zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat. Termin ten liczysz od końca roku podatkowego, w którym odpłatnie zbyłeś nieruchomość.

Własne cele mieszkaniowe

Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego
• budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego
• modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego
• na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.(ŹRÓDŁO - można tam również znaleźć sposób obliczenia ew. kwoty podlegającej opodatkowaniu w przypadku nie przeznaczenia całości uzyskanego dochodu na zakup nowego lokum).

ZAZNACZAM, że zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów z dnia 13 października 2021 r. (nr DD2.8202.4.2020), w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych mieszczą się wydatki poniesione na zakup i montaż:

• kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki - w zabudowie lub wolnostojących,
• szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,
• oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,
• okapów kuchennych - wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,
• mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,
• mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna wolnostojąca.

Jeżeli zainteresowało Cie powyższe to zapraszam do lektury artykułu, z którego sam powziąłem wiedzę o powyższym (TUTAJ).

Korekta zeznania PIT w zakresie podatku od sprzedaży mieszkania

Skorzystałeś z ulgi mieszkaniowej nie wiedząc o powyższym? 

Istnieje możliwość dokonania korekty swojego zeznania PIT w tym zakresie, ale tylko w sytuacji kiedy nie upłynął jeszcze 3 letni okres "obowiązywania" ulgi dot. wydatków na cele mieszkaniowe.

Kancelaria Jaroch Pakos to zespół radców prawnych i adwokatów posiadających doświadczenie w prowadzeniu spraw cywilnych. Zachęcamy do kontaktu: kontakt@kancelaria-jp.pl. Po więcej porad z branży nieruchomości zapraszamy na naszego bloga.

                                                                                               

aplikant radcowski Damian Jacenko