Umowa deweloperska — na co zwrócić uwagę?

Zastanawiacie się nad zakupem mieszkania albo szeregówki od dewelopera? Jeżeli tak, to koniecznie przeczytajcie mój najnowszy artykuł. Dowiecie się z niego, czym jest Umowa deweloperska,  jaką spełnia funkcję i jakie obowiązki nakłada na dewelopera. 

Opowiem Wam, jakie zapisy powinny się w niej znaleźć, jakie nie mają prawa się pojawić oraz na co należy zwrócić szczególną uwagę.

Czy można negocjować treść Umowy deweloperskiej? Co tak naprawdę zmieniła nowa Ustawa deweloperska, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku? Jeżeli interesuje Was ta tematyka — zapraszam do lektury.

Pojęcie i podstawowe cechy Umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, a nabywca w zamian zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera.

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego.

Przedmiot Umowy deweloperskiej

Co jest przedmiotem Umowy deweloperskiej?  W dużym skrócie: zabezpiecza ona interesy nabywcy i precyzyjnie określa zobowiązania stron umowy w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Funkcja Umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska spełnia funkcję gwarancyjną oraz daje nabywcy poczucie bezpieczeństwa poprzez zastosowanie dodatkowych mechanizmów służących ochronie praw nabywcy lokalu.

Taka umowa zawierana jest w celu zabezpieczenia interesów klienta, zapewniając mu szeroki dostęp do informacji znajdujących się w dyspozycji dewelopera.

Warto nadmienić w tym miejscu, że wzór umowy deweloperskiej jest obowiązkowym elementem prospektu informacyjnego, o którym opowiem w dalszej części artykułu.

Nowa Ustawa deweloperska — na co zwrócić uwagę?

Obowiązująca od 1 lipca 2022 r. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), zwana także nową Ustawą deweloperską w widoczny sposób zwiększyła ochronę nabywców, a ponadto znacznie rozszerzyła listę dokumentów, których mogą domagać się oni od dewelopera i to zarówno wtedy gdy chcą zawrzeć umowę deweloperską, jak i wówczas gdy ich celem jest zawarcie umowy rezerwacyjnej. Podstawowe zmiany prezentuję poniżej:

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Jest to dodatkowa forma zabezpieczenia interesów konsumentów. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest kluczowym elementem kompleksowego systemu, którego celem jest zapewnienie bezpieczeństwa ochrony środków nabywcy.

Chroni on nabywców lokali mieszkalnych oferowanych w ramach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 roku. Wszystkie wpłacone przez nich środki objęte są bowiem, począwszy od wejścia w życie nowej Ustawy deweloperskiej ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego obsługą zajmuje się Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. 

Szerszy zakres prospektu informacyjnego

Na mocy aktualnych przepisów deweloper ma obowiązek doręczyć osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej, prospekt informacyjny wraz z załącznikami, zapisanymi na trwałym nośniku.

W okresie od doręczenia prospektu informacyjnego do dnia zawarcia umowy deweloperskiej deweloper ma wprawdzie prawo wprowadzania zmian do prospektu informacyjnego, jednakże każda zmiana w prospekcie wymaga poinformowania potencjalnego nabywcy o tym fakcie w ten sam sposób, w jaki wcześniej udostępniono mu prospekt. W przypadku wprowadzenia zmian w prospekcie informacyjnym lub w jego załącznikach przed zawarciem umowy deweloperskiej umowa deweloperska ma w widoczny i jednoznaczny sposób wyszczególniać informacje, które uległy zmianie.

Nowe zasady odbioru lokalu oraz usuwania wad istotnych

Począwszy od 1 lipca 2022 r., po bezskutecznym upływie terminów na usunięcie wad, nabywca będzie mógł usunąć wady na koszt dewelopera, a nawet – w przypadku wystąpienia wad istotnych – odstąpić od umowy deweloperskiej.

Wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej dewelopera

Uprawnienie takie przysługuje nabywcy zarówno na podstawie umowy deweloperskiej, jak i umów przedwstępnych, wiążących się z zapłatą ceny na rachunek powierniczy przed datą zawarcia umowy przeniesienia własności.

Otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy już na etapie rozpoczęcia sprzedaży

Rachunek ten musi być utrzymywany przez dewelopera aż do momentu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej dla danego przedsięwzięcia. Rachunek powierniczy stosowany jest dla wpłat zarówno z umowy deweloperskiej, jak i umów przedwstępnych.

Dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy przez kupującego

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła szereg dodatkowych sytuacji, w których nabywca może zerwać umowę. 

Poniżej kilka przykładów nowych sytuacji, w których nabywca może odstąpić od umowy:

• deweloper nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w sytuacji, gdy aktualna umowa rachunku powierniczego została wypowiedziana przez bank,
• brak zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu, lub bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości,
• deweloper nie poinformował nabywcy o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy,
• deweloper nie usunął uznanej wady istotnej,
• rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej.

Jeżeli nabywca skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, uważać się ją będzie za niezawartą i nie poniesie on w związku z tym żadnych kosztów.

Umowa deweloperska a Umowa przedwstępna

Zarówno Umowa deweloperska, jak i Umowa przedwstępna są dokumentami dotyczącymi zakupu nieruchomości. Umowa przedwstępna może poprzedzać zawarcie umowy deweloperskiej. 

Podobieństwa

Podobieństwo między umową przedwstępną a deweloperską widać w tej części konstrukcji umowy deweloperskiej, w której kreowane jest zobowiązanie stron do późniejszego zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę odrębną własność lokalu mieszkalnego lub inne prawo określone w art. 1 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, lub domu jednorodzinnego. 

Różnice

Omawiane umowy różnią się tym, iż w umowie deweloperskiej nabywca zobowiązany jest z reguły do spełnienia większej części bądź całości świadczenia, które odpowiada obowiązkom dewelopera wynikającym z umowy deweloperskiej oraz umowy przenoszącej na nabywcę odrębną własność lokalu mieszkalnego lub inne prawo wymienione w art. 1 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Przy umowie przedwstępnej strona mająca spełnić określone świadczenie pieniężne jest na ogół zobowiązana do zapłaty stosunkowo niewielkiej części umówionej kwoty tytułem zadatku, zaliczki lub świadczenia o podobnym z gospodarczego punktu widzenia charakterze.

Forma aktu notarialnego

W zgodzie z przepisami Ustawy deweloperskiej umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa zawierana z deweloperem bez obecności notariusza nie ma mocy prawnej. Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza gwarantuje natomiast, że znajdą się w niej wszystkie wymaganie prawem zapisy. 

Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy jej zawarciu oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. 

Załączniki do Umowy deweloperskiej

Ustawodawca wprost wskazuje, jakie dokumenty powinny zostać załączone do Umowy deweloperskiej. Są to: 

• odpis księgi wieczystej;
• podstawa nabycia;
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej;
• zaświadczenie potwierdzające w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo o braku planu;
• ostateczna decyzja Prezydenta Miasta/Starosty udzielająca pozwolenia na budowę;
• prospekt informacyjny wraz z załącznikami: projektem umowy, rzutem projektowym, standardem wykończenia.

Niezbędne elementy Umowy deweloperskiej

Do istotnych elementów umowy deweloperskiej należy zaliczyć:

• oznaczenie stron
• określenie ceny
• określenie nieruchomości
• wskazanie zobowiązania nabywcy do zapłaty ceny
• treść zobowiązania dewelopera

Powyższe elementy mają kluczowe znaczenie dla skuteczności podpisanej umowy z deweloperem, gdyż bez nich nie jest możliwa prawidłowa identyfikacja zobowiązania wynikającego z umowy. Brak któregokolwiek z tych elementów skutkować będzie bezwzględną nieważnością Umowy.

Dodatkowe elementy Umowy deweloperskiej

Pozostałe elementy wymienione przez ustawodawcę należy zaliczyć do zapisów dodatkowych. Ich pominięcie nie będzie skutkowało automatyczną nieważnością zawartej umowy. Nie oznacza to jednak, że można je dowolnie pomijać, gdyż w zależności od sytuacji mogą mieć istotne znaczenie. Poniżej prezentuję te najbardziej popularne zagadnienia:

Powierzchnia użytkowa

Jednym z elementów wskazanych przez ustawodawcę jest powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz powierzchnia i układ pomieszczeń. Należy zwrócić uwagę na to, że ustawa nie określa sposobu obliczania i pomiaru powierzchni użytkowej. Zasady obliczania powierzchni użytkowej zostały określone w rozp. Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, jednak mają one zastosowanie jedynie do projektu budowlanego.

Termin przeniesienia praw z umowy deweloperskiej

Obligatoryjnym elementem umowy deweloperskiej jest określenie terminu przeniesienia na nabywcę praw z umowy deweloperskiej. Termin może być wskazany wprost, tj. poprzez określenie dokładnej daty lub poprzez wskazanie okresu (np. "w terminie 2 lat od dnia zawarcia umowy deweloperskiej"). Często nie da się z góry wskazać dokładnej daty przeniesienia praw z umowy deweloperskiej, dlatego w umowie deweloperskiej należy raczej wskazać datę maksymalną, czyli najpóźniejszą możliwą do realizacji.

Zawarcie umowy przenoszącej prawa z umowy deweloperskiej przed ani po upływie terminu określonego w umowie nie wpływa na ważność czynności prawnej.

Wyrażenie zgody na włączenie zmian do treści umowy

Zgodnie z ust. 3 nowej Ustawy deweloperskiej zmiany wprowadzone od momentu doręczenia prospektu do momentu zawarcia umowy deweloperskiej wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził on zgodę na włączenie ich do treści umowy.

Wyrażenie zgody na włączenie zmian do treści umowy odbywa się poprzez złożenie podpisu pod umową. Nabywca może uchylić się od zmian w prospekcie tylko wtedy, gdy zmiany te w ogóle nie zostały wskazane w umowie. 

Oświadczenie nabywcy

Umowa deweloperska musi zawierać oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez niego z ich treścią oraz oświadczenie o poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami, o których mowa w art. 26 ust. 1 i 2 Ustawy. 

Odsetki i kary umowne

Nie każda umowa deweloperska zawiera zapisy dotyczące kar umownych. W przypadku braku odpowiednich zapisów na ten temat żadna ze stron nie będzie zobowiązana do zapłaty takiej kary.

Czego dotyczą standardowe kary umowne w Umowach deweloperskich?

Deweloper zapłaci odsetki umowne, gdy przekroczy termin oddania nieruchomości, przeniesienia prawa własności na nabywcę czy nie dotrzyma terminu realizacji kolejnego etapu. Nabywca z kolei będzie zobowiązany do ich zapłaty w sytuacji gdy nie dokona zapłaty kolejnej części ceny w terminie wskazanym w umowie albo np. nie stawi się do odbioru nieruchomości czy zawarcia umowy przyrzeczonej.

Należy zwrócić uwagę, czy wysokości kar umownych przewidzianych na wypadek niedotrzymania umowy przez dewelopera i nabywcę się równoważą. Warto w tym miejscu nadmienić, że nie jest możliwe zastrzeżenie odsetek za opóźnienie na rzecz dewelopera bez jednoczesnego zastrzeżenia kary umownej na rzecz nabywcy. 

Jeżeli jesteście zainteresowani wsparciem prawnym w zakresie będącym przedmiotem niniejszego artykułu zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Jaroch Pakos z siedzibą we Wrocławiu. 

radca prawny Justyna Kowalczyk